二手房签约量下降 北京楼市难言“金九”

从目前北京9月成交数据看，实在难言“金九”。中原地产研究院数据显示，据北京市住建委披露的二手房网签数量计算，截至22日，9月北京二手房住宅签约量为7685套，这也是2月以来同期最低点，比2018年同期下跌近四成。

议价空间出现

中国证券报记者了解，有房源降价主要是因为个别房主亟需交易变现。除了大户型，学区房也出现降价促销迹象。

中国证券报记者从多位地产中介机构人士处了解到，除极个别稀缺项目，目前北京部分总价千万元左右的二手房源存在一定议价空间。

中原地产首席分析师张大伟表示，近些年房地产市场“金九银十”效应逐步减弱，由于调控政策不见松动，加之不将房地产作为短期刺激经济的手段已明确，房价上涨预期落空。因此，北京9月房地产市场继续下调。

“严杠杆”促价格调整

张大伟表示，热点城市出台严格的限贷限购政策，购买力很难再支撑市场上行。多城市房价逐渐开始出现冲高回落现象，房价下降开始成为普遍现象。

以北京为例，目前二手房一系列税费规则增加了交易和购买成本。中国证券报记者了解到，一般来说，总价300万元左右的二手房，如果不是“满五唯一”（产证时间5年且为家庭或个人名下唯一一套），且上次交易的原值较低，卖家要至少降价20万元才比较容易成交。

按北京相关规定，除建筑容积率在1.0（含）以上、单套建筑面积在140平方米（含）以下两条硬性标准外，北京普通住宅标准价格红线设置为：五环内总价低于468万元。以目前北京市区房价水平看，五环内大量房屋属非普通住宅。

按照2017年3月以来的信贷政策，购房者在购买非普通二套房的首付款比例不低于80%，且在确定购房套数时，采用“认房又认贷”原则。

“这意味着，将大多数改善型需求的首付门槛大幅提升。”某房企人士对中国证券报记者表示。

一位房地产机构资深店长对中国证券报记者表示，以往北京市二手房交易都是“连环单”。“比如，300万元以下的算刚需房。假设刚需进场，刚需房房东拿到购房款再贷300万元能买600万元的房子。那些卖了600万元房子的房东再贷400万元就可以买1000万元的房子。如果购房者预期收入和房价持续增长，在杠杆放大效应下，房价也就会越来越高，越涨越快。但是，在现在的信贷政策下，贷款额度大幅下降，这一链条就被打断了。”该人士表示。

中国证券报记者了解到，目前北京市部分二手房房价已较2017年调控政策出台前高点下跌15%，部分地区跌幅超过20%。“如果是2017年调控前入市，考虑到信贷成本，房价已经跌超20%。”一位2017年高点入市的购房者对中国证券报记者表示。

回归居住属性

无论从政策还是供应调整方面，“房住不炒”这一观念已深入人心。在这一政策背景下，购房者行为日益理性。

近两年，北京供应大量限竞房和共有产权房。其中，限竞房在获得房本或相关缴税凭证后5年内不允许转让，再考虑到期房的交房时间，房屋持有时间至少在7年以上。在共有产权房交易时，则需相关部门批准同意后按照指导价格回购个人持有部分。这些严格的配套措施基本杜绝利用政策性住房套利的可能性。购买限竞房人士大多是有自住需求的购房者。此外，限竞房推出使购房者有了很多选择，对压低周边二手房价格可谓“立竿见影”。

从今年政策看，北京相关部门淡化学区房属性、平抑学区房高价的意图明显。

今年北京东城区和海淀区均明确，1月1日后获得房屋产权证的家庭适龄儿童，将通过多校划片方式入学。在此项政策下，东城区、海淀区部分二手房价格下调明显。金宝街某小区是东城区某著名小学对口学区。今年年初，该小区一套70平方米的两居室，房东报价760万元，几乎没有谈价空间。在今年东城区学区政策出台后，这一房源已不能保证100%进入该学校就读。中国证券报记者发现，近期这一房屋挂牌价已下调至730万元，房地产中介机构人士告诉中国证券报记者：“根据付款条件，房价还有商量余地。”