多地楼盘打折促销 郁亮预言的“转折点”已来临？

近一两个月来，厦门、杭州、深圳、南京等曾经一房难求的城市似乎开始降温。克而瑞研究中心数据显示，7-9月26个典型城市新开盘、加推项目开盘去化率总体呈小幅下滑趋势，9月去化率下滑的城市增至16个。

近期，在万科南方区域9月月度例会上，万科集团董事会主席郁亮表示：“ 尽管万科在2012年就判断行业进入白银时代、进入了转折点，但这只是一种预测，并不知道什么时候会出现真正的转折。而今天，我们可以说转折实实在在到来了。”这是继2007年底王石提出“拐点论”、 2012年喊出“白银时代”后，万科再度表达了对行业的悲观态度。

深圳市房地产中介协会发展研究总监徐枫认为，2016年底开始整个房地产行业就进入了一个调整周期，这个周期至少要持续三年左右，“我认为现在市场的走势会是继续向下调整的。”

在上海易居研究院院长杨红旭看来，房价降温的态势如今得以显现，一是因为深圳“731政策”再次释放对房价的强压制信号，二是开发商资金链越发紧张，加速推盘回笼资金是其“活下去”的唯一保障。

多楼盘大打折扣

即使是在“房子不愁卖”的深圳，房产中介也在近一两个月感到了市场的凉意。一位深圳链家的房产中介告诉时代财经：“尽管新房均价还是比较稳定，但是成交量还是有所下跌，市场的观望情绪比较浓。三价合一后，新房项目给中介的佣金直接腰斩一半，如今为了加速推盘，佣金提升至2%-3%。”

一方面提升中介的佣金比例，一方面开发商也开始通过降价直接给予购房者优惠。如深圳龙岗区的远洋新天地二期，在售的6、7、8栋，9月以来都给予了一定优惠，该项目中介透露：“以81平方米的户型为例，均价从原来的4.3万/平方米降至如今的3.9万/平方米，总价便宜了约41万。包括其它户型，目前在售的还有400多套。”

除了深圳外，不少城市也都存在一些特价楼盘。如广州黄埔区中泰天境打出按揭97折、全款95折的优惠，同属黄埔区的万科尚城也在进行大促销，其中68平方米户型的优惠力度最大，从原总价230万降至190万。

除了上述两个一线城市，其它一些热点城市则推出了更大的折扣力度。在安徽合肥，泰禾的合肥院子如今只卖1.6万/平方米，这一售价比备案价为2.2万/平方米陡降6000元/平方米，直接的后果是导致了前期业主拉横幅维权。

作为曾经领涨到如今独跌的城市，厦门不少项目也推出了不少优惠，如万科白鹭郡，原价500万的联排别墅，如今降至中间278万，边户298万，由精装变为毛坯，且不带车位。据置业顾问介绍，如果业主自己装修大致花费约80万，加上16万/个的车位费，该项目的降幅大概约25%。

除了万科白鹭郡，泰禾在厦门的汀溪院子也大幅降价，单价由之前的2.9万/平米降至2.2万/平米。事实上，恒大从9月就率先启动了全国范围的大型促销活动，优惠范围和力度都大。公开资料显示，恒大全国536个楼盘，基础优惠89折，3个月内付清全款93折，公寓商办类产品最低还有6折优惠。

大范围降价的除了恒大外，还有不少房企通过多盘联动的方式启动促销。如销售规模第一的碧桂园在南京启动宝华四盘联动，推出一成首付的低门槛购房方式；阳光城开启“千亿攻势”特惠购房季，根据区域的不同，制定出不同的降价策略；佳兆业也即将在下半年集中推出位于深圳的五个项目。

行业转折点已来临？

开发商如此大规模的促销动作背后是楼市降温的应激反应。据贝壳研究院数据，8月北京二手房成交量环比跌了20.9%；上海8月二手住宅成交量环比下跌了2.7%，成交均价环比下跌3.8%；另外，根据广州中原研究发展部数据，广州二手房成交量已经连跌4个月，8月份降至低谷。

而受“7·31新政”的影响，深圳8月成交量环比下跌41.1%，成交均价也跌了4.9%。9月深圳楼市持续下行，中原地产数据显示，截至9月29日，9月深圳全市一手住宅的成交均价为54069元/平方米，环比下降0.04%，成交套数为2202套，环比下滑40.29%。

另就新盘去化而言，热点城市的新项目开盘去化率明显不及以往。克而瑞研究中心数据显示， 7-9月26个典型城市新开盘、加推项目开盘去化率总体呈小幅下滑趋势，8月份去化率在70%以上的城市共有17个，9月较8月减少2个，去化率增速方面，8月去化率下滑的城市有11个，9月增加至16个。

整体而言，9月29个重点城市成交量为2388万平方米，环比下降7%、同比持平。克而瑞研究中心认为，9月的市场已没有了往日销售火热的现象，究其原因，一方面调控常态化，政策不断加码，投机需求得到遏制；另一方面，前期“想买且能买得起”的刚需和改善需求都已完成阶段性释放，后继需求乏力，故市场成交热度逐步回落。

中国指数研究院分析认为，四季度，一二线热点城市新房、二手房市场量价将进一步松动，中西部二线城市二手房市场量价也将率先出现回落，新房市场相对稳定，而多数独立三四线城市新房市场后劲不足，市场将从上行进入平稳运行周期。

开发商往往是最先感受到市场寒意的先头部队，就连龙头房企万科都还未完成今年6300亿回款目标的一半。郁亮表示：“在政策调控后，我们发现自己失去了发观客户的能力，产品力也在不断削弱，管理动作根本没有考虑如何应对政策调控，比如不考虑一次性付款和分期付款的区别，更没意识到回款延迟或没有回款的时候给我们带来的损失。”

面对降温的市场环境，万科管理层开始反思万科的整个战略。郁亮表示，在这个时期万科要做的只有“收敛”和“聚焦”， 以“活下去”为最终目标。“没有收敛和聚焦，我们就很容易在转折点中被淘汰。这么做有可能会失去机会、错判形势，但这是我们的选择。”

上海易居研究院院长杨红旭透露：“已有二三个开发商朋友，跟我交流万科的这个‘活下去’了。此个口号，可能吓不住散户小白，但已经让同行心里忐忑了。主动‘活下去’，相比，被动‘活不成’，是应对形势的积极之策。”