“共有产权养老”三问 老人怎么看？

位于朝阳区双桥的恭和家园每天都会接待大批的老年客户。

养老居室的楼道可以并排通过两台轮椅。

卫生间的设计充分考虑到了老人的需求。

12月12日，北京市民政局举办新闻发布会，正式发布了共有产权养老试点项目“恭和家园”已投入运营的消息。恭和家园是目前北京唯一的共有产权养老试点项目，实现了居家养老和机构养老的有效衔接，把居家养老镶嵌到了机构养老之中。这种新的养老模式让老年人在居家养老的同时，享受到机构的专业化服务，实现了鱼与熊掌的“兼得”。然而，作为一种新生事物，它的成功与否，还需要时间的验证。

　　1问

　　共有产权

　　老人怎么看？

首批住户刚入住不久，位于朝阳区双桥的恭和家园就引起了不少老年人的关注。尤其是最近一周以来，这里每天都会接待大批的老年客户。“这些老人都是看了新闻来的，有从海淀来的，还有从昌平过来的。”该项目的服务顾问王明霁介绍，仅上周四一天，进行有效登记的就有七十多组客户。由于咨询量太大，人手不够用，连总监级别的员工也亲自上阵了。

“共有产权”在养老领域可谓是一个新生事物。不过，老人们表现出来的接受程度却令人惊讶。据工作人员统计，前来参观咨询的老人当中，大约七成是自己过来的。“老人因为面临着养老的刚需，所以他们可能比一般人还要了解这方面的信息。”王明霁说，他接待的一位老人就是这样的情况，跑了七八家养老机构，每一家的特点和收费标准都如数家珍。

82岁的戴阿姨第一次来参观就在意向书上签下了名字。她和老伴原计划周末过来，但是打电话咨询发现该项目一期已经全部交房，二期的登记也很火爆，就让女儿请假带着他们过来了。转了一圈，她对这里的设施和服务很满意，于是当场拍了板。“我和老伴都这个岁数了，虽然现在还能动，但毕竟都要面临着养老的问题，说不准哪天就不能动了，所以要早做打算。”

戴阿姨说，她和老伴也去过几家口碑较高的养老机构参观。“他们的条件也都不错，但是每个月的费用要一万多，有一种租房住的感觉，而且这些钱花出去什么也剩不下。这边不一样，这是自己的房子，是住在自己的家里养老。”在老人眼中，有了“产权”，保障就更多了一些。

北京市民政局副局长李红兵介绍，恭和家园由乐成老年事业投资有限公司投资建设，购买须符合限购条件。该项目建有养老居室365套，养老服务企业与符合条件的购买者分别持有5%和95%的房屋产权，而配套的医疗、护理、餐饮等公共服务设施则是由养老服务企业持有经营。

“老人们总舍不得住养老院，觉得费钱，但你要说是给他们买套房养老，他们八成都不会拦着。”谈到对共有产权的理解，刚刚领完钥匙的郝先生打了个比方：“就像有各种各样的主题餐厅一样，这个项目就是一个养老主题的小区。”

　　2问

　　入住的老人

　　感受如何？

81岁的谢志恒和77岁的王秀英入住恭和家园刚刚两个星期。作为最早入住的住户之一，他们对这里的各方面条件都很满意。“比住养老院便宜、氛围好，比请保姆专业、稳定。”老两口对这里的生活如此评价。

老两口说，他们本来在一家养老院交了钱，已经准备入住了。后来知道了这里，才又改的主意。一进房间，里面的细节就让他们感到惊喜：“门上有高低两个猫眼，方便坐轮椅的老人；插座都是在腰部的高度，免去了弯腰之苦；而且房间里的墙都是防撞的圆角，卫生间的面积也比普通户型要大。”简而言之，这就是专门为老人居住设计的户型。

二老说，一提起养老院，他们就联想到躺在病床上什么也不能动，什么都要靠人伺候的那种状态。“我们虽然在一些家务上力不从心，但是毕竟还没有到那个阶段。”

他们改变主意还有一个特殊的原因，就是放不下家里养的小狗。“这条小狗我们已经养了12年了，它也老了，但是养老院里不让养。”为了这条小狗，老两口可谓是煞费苦心。他们咨询了多家养老院，要么被明确告知不能带宠物，要么只能“偷着养”。好不容易找到一家可以寄养宠物的养老院，结果发现那里只寄养鸟儿。在恭和家园，这个问题解决了。

“我们住在这里有自由度，这就是我们的家。”二老说，现在入住的老人还不多，每次搞活动来的老人甚至还不如工作人员多。不过，他们的服务并没有因此打折扣。有一次看电影，放的是《一九四二》，王秀英边看边掉眼泪。工作人员发现后，特地过来问她是不是这样的影片刺激太大了，还问她喜欢看什么类型的影片。

谈到“共有产权”，二老将之理解为一种“约束”，养老企业以此来保证这个养老社区的纯粹性。当时恭和家园一期的全部143套养老居室已经登记完毕，他们来咨询的时候只能排队。后来通过资质审核，剔除了一些不是以养老为目的的人，他们才成为这个共有产权养老试点项目的第一批住户。

　　3问

　　如何保证社区的

　　“老年属性”？

虽然深受老人欢迎，这个共有产权养老试点并没有想象中的那样进展顺利。项目建设之初，曾被质疑是打着养老的旗号卖房。但其本质是一种新的居家养老形式，只不过是老人把家“搬”了过来。

为了保证住进来的都是真正来养老的老人，在恭和家园项目中，政府和养老企业都出台了一系列措施防范这种风险。除了会对购买人的资格进行审核外，入住人的资格也有严格限制，每个养老居室内必须有一位60周岁及以上老年人居住，并在民政部门登记备案。

另一方面，恭和家园采用了“小居室大社区”的设计，老人的房间都不大，以79到95平方米的一居室为主。之所以这样设计，是为了鼓励老人多出来活动，建设一个“亲老社区”。

恭和家园投资运营方负责人高峻松介绍，恭和家园由养老居室、公共活动空间和医疗护理中心三部分组成。整个项目建筑规模3.68万平方米，养老居室却只有365套。“这个项目是严格按照养老建筑规范来执行的，这就意味着它有大量的公共空间，出房率低。”他说，老人住在这里，公共空间是可以享受的，如果是年轻人住，这些公共空间对他来说就失去了意义，相当于买贵了。

可以说，只有住进来的是老人，共有产权养老的优势才能体现出来。一位工作人员向前来咨询的老人算了一笔账：每个养老居室的服务费大约是3000元每月，而住同样标准的养老机构，一个月得花一万多。“就算是请保姆，3000元钱能请来什么样的保姆呢？”他介绍，恭和家园食堂一天的伙食费是55元，一位老人如果一日三餐都在食堂吃，一个月的伙食费是1650元。一对夫妇如果都住在这里，一个月6000元足够了。

养老居室的服务费，可以看作是普通住宅的物业费。但对于没有养老需求的人群来说，一个月3000元的“物业费”就不划算了。

从共有产权的角度上来说，业主和养老企业分别占养老居室产权的95%和5%，但老人享有房间百分之百的使用权。之所以这样安排，也是为了防止使用者改变房子的养老用途。在转让时，如果没有养老企业的同意，就无法过户到他人名下。

由于配套的公共服务设施都是由养老服务企业持有经营，在整个恭和家园项目中，60%的产权虽然被分割转让，企业仍综合持有40%的产权。这就意味着企业也将受到政府的监督和约束，从而把服务做好。