房地产市场将迎来更密集的城市层面调控

4月份房地产成交延续了两年以来的增速下行态势，但房价却环比上升加快，主要源于二线城市和三线城市房价的较快上涨，预计，5月份在城市层面将迎来密集的调控潮。4月份房地产开发投资显示出较强的韧劲，增速仅小幅下滑。然而三项主要前瞻指标均呈增速放缓态势，后续开发投资增速可能走弱。

一、成交增速继续下行，但房价环比上升加快

1月份-4月份，商品房销售面积42192万平方米，同比增长1.3%，增速比上期回落2.3个百分点；商品房销售额36222亿元，增长9.0%，增速回落1.4个百分点。持续调控之下房地产成交延续了两年以来的增速下行态势，但房价增速却仍有提升。4月份70个大中城市新建商品住宅销售价格指数平均环比为0.57%，增速较上月加快。这主要是源于二线城市和三线城市房价上涨加快，其增幅分别扩大了0.14个百分点和0.18个百分点。一线城市房价环比增幅则有所收窄。

“五一”前后，住建部约谈了12个城市负责人，多为房价上涨较快的二线省会城市以及个别三线城市，如被约谈的海口、三亚、西安、太原、哈尔滨、贵阳等均位列4月份房价环比涨幅榜Top10。坚持房地产调控“目标不动摇、力度不放松”被再次强调，可见中央对于落实“房住不炒”、抑制房价过快上涨的态度坚决。预计5月份将迎来城市层面更为密集的调控潮，范围涉及“五限”、按揭利率调整、违规行为整顿等多个方面。

二、前瞻指标“三缓”，投资增速可能走弱

2018年1月份-4月份，全国房地产开发投资30592亿元，同比名义增长10.3%，增速比1月份-3月份回落0.1个百分点。在本月全国投资数据中，房地产开发投资一枝独秀，增速仅较上月小幅下滑，整体仍处在高位，在住房双轨制框架下显示出了较强的韧劲。然而，三项主要领先指标均呈增速放缓态势，后续开发投资增速可能走弱。

新开工从加速复工中回复平稳。1月份-4月份房屋新开工面积51779万平方米，增长7.3%，增速回落2.4个百分点。上个冬天的采暖季，京津冀、济南等多地实施了“最严停工令”，时间跨度约为2017年11月中旬到2018年3月中旬，叠加春节效应，年初新开工情况低迷。在春节后复工叠加采暖季结束的影响下，3月份房屋新开工面积增速明显大幅反弹，这种赶工效应进入4月份后恢复平静。

拿地放缓，土地成交面积同比转负。1月份-4月份房地产开发企业土地购置面积5412万平方米，同比下降2.1%，上期为增长0.5%；土地成交价款2391亿元，增长13.6%，增速回落6.7个百分点。尽管房企存在补充土地储备的需求，但在行业调控和金融监管的双重压力下，拿地将不可避免地受到资金来源收紧约束。

资金来源继续收紧，增速创两年来新低。1月份-4月份房地产开发企业到位资金48192亿元，同比增长2.1%，增速回落1个百分点。分项来看，国内贷款8637亿元，同比下降1.6%；利用外资17亿元，下降77.6%；自筹资金14894亿元，增长4.8%；定金及预收款14987亿元，增长8.3%；个人按揭贷款7148亿元，下降6.7%。其中两项贷款增速值得注意：银行对开发企业的贷款增速为两年余以来的首次转负，对个人的按揭贷款在利率上行和额度严控之下延续去年四季度以来的负增长，体现了去年以来对企业部门和居民部门去杠杆的要求。

（作者系交通银行金融研究中心高级研究员 夏 丹）