上海“斜三基地”首尝土地批租改造旧区

俯瞰海华花园。　蔡维帅　摄

位于打浦路上的海华花园，4幢31层楼房略显老旧，以今天的眼光看起来毫不起眼；但20多年前，海华花园在上海却是赫赫有名的楼盘。1992年，原卢湾区充分抓住土地制度改革的机遇，积极探索运用土地批租形式改造旧区，开辟了利用外资加速旧区改造的新途径。海华花园以及周边所在的“斜三基地”便是上海旧区改造中的第一块土地批租项目。

“斜三基地”紧邻日晖港，位于打浦桥以西、瑞金南路以东、卢湾中学以北的区域。这里曾是一片棚户区，狭弄窄道曲折支离，居民没有厨卫设施，还有20多间工厂与居民区犬牙交错存在。

由于历史原因，上海在解放后仍存有大批危棚简屋及二级以下旧里。上世纪90年代前，上海旧区改造的速度推进得比较慢。1981到1990年，全市每年只能拆除危棚简屋和二级以下旧里15万平方米；但上世纪90年代初，上海的危棚简屋尚有365万平方米。“造成当时上海旧改未有根本性改观的主要原因，就是资金短缺。”原卢湾区住宅建设办公室主任高宝泉说。

被市政府列为“七五”期间（1986到1990年）旧区改造基地之一的“斜三基地”，就遇到了资金瓶颈。“仅以安置一户居民一套商品住宅10万元计算，动迁费就要1亿元左右。除了1000多户居民要动迁安置，还有20多家工厂和商店要搬迁，周围的环境要改造、臭水浜要填埋、道路要拓宽，这一切都需要钱。”

单靠地区财力，短期内根本不可能实施改造。有资料显示，当时全市全部改造旧区专款为4亿元；盘算原卢湾区的家底，1984年全年的财政收入是1.6亿多元。

1988年，市政府的一个决定，让原卢湾区看到了改造“斜三基地”的希望。当时上海已经有了“侨汇房”的形式，就是专门卖给归国华侨、要以外币购买的房子；但市面上的“侨汇房”有限，华侨买不到好的房子。市政府决定，各区县可以从实际情况出发，建造若干侨汇商品房。经过寻找、接洽、谈判，最终在1992年1月，由香港中国海外发展有限公司、上海市卢湾区房屋建设开发总公司和上海华海科技实业公司合资组建的上海海华房产有限公司，出资2300万美元，受让了该地块，计划在其上建造商品房。

资金落实了，动迁工作推进顺利。“知道能从拥挤、环境差的棚户区，搬到一房一厅、两房一厅的新公房，我们都激动得睡不着觉。”居民孔秀珍25岁时嫁人搬进“斜三基地”，一住十来年，“做梦都想着能动迁”。

动迁仅用半年多就基本完成，1992年9月，上海第一块毛地批租土地交到了开发商的手中。当年10月，海华花园开工，1994年底基本竣工。区政府利用出让金在安置居民和工厂企业的同时，将斜土路上的棚户“孤岛”改造为街心花园，拓宽了徐家汇路，极大地改善了城市交通和环境。

土地批租和改造旧区相结合，让上海摆脱了多年来由于缺少建设资金迈不开改造旧区步子的困扰。在“斜三基地”后，土地批租在上海全面展开，如黄浦区北京东路71号街坊、普陀区长寿路、原闸北区天目西路、静安区永源浜等危棚简屋集中地块均通过土地批租进行改造，而且大部分地块都实现了当年批租、当年动迁、当年开工。