日本新民宿法给短租市场带来三大启示

日本新民宿法已于6月15日开始正式实施，长期处于灰色地带的民宿业最终得到官方认可，但新法在正式实施两周前已在日本国内引起巨大反响。

6月1日，日本观光厅下发通知，要求民宿短租运营商尽快取消所有尚未获得政府许可备案号码房源的订单。通知下发不久后，日本最大民宿运营商Airbnb的房源数量从6.2万下降近80%至1.38万，Airbnb不得不设立1000万美元基金用于补偿客人因取消订单产生的额外费用。此外，业务已拓展至日本多个地区的民宿短租预订网站途家称，预计在6月13日完成合法房源的标注与不合法房源的下线工作。

除了规范良莠不齐的短租市场，为日益增长的赴日游客提供更多的住宿选择也是日本颁布新民宿法的重要考量因素。日本观光厅数据显示，2017年赴日旅游国际游客达2869万，连续第五年刷新最高纪录，日本政府还计划在2020年吸引4000万国际游客，与2017年相比增长40%左右。随着日本2019橄榄球世界杯和2020年东京奥运会的临近，民宿正式合法化及其蓬勃发展有利于应对届时出现的酒店客房短缺问题。

放宽民宿经营区域不同地方区别对待

新民宿法规定，日本物业所有者每年可将空余房间或整个房屋对外出租的天数不得超过180天，但必须首先在当地政府完成登记注册；当地政府可根据情况设定其他限制条件。

据日本观光厅与日本共同社测算，截至6月1日，日本超过1/3 的各级行政区在民宿经营区域、经营时间等方面都已经设定各自的限制条件。比如，东京中部的新宿区禁止工作日在居民区经营民宿；京都市只允许每年的1月中旬到3月中旬在居民区经营民宿，且代替房东管理民宿的人员居住的位置与住宅区距离不得超过800米；为了保护环境及周边历史文化，冈山市库拉什基的比坎区全年禁止经营民宿。

值得注意的是，为严格贯彻落实新民宿法，非法经营民宿的房东或其他运营商一旦发现将被勒令停业并处以100万日元的处罚，是之前不超过3万日元罚款的33倍多。京都和大阪市还成立专项工作小组，通过关闭非法运营民宿及通知房东合法运营等方式确保新法得到落实。

影响长租市场格局改善社区居民关系

新民宿法通过扩大经营区域、对房间面积不做特殊要求等规定降低了短租住宿房源的申请门槛，尽管民宿运营者必须到本地政府注册并获得房源许可编号，但新法中产生的最大争议可能是没有限定适合做民宿的物业类型。对于Airbnb这类短租房源，公寓业主及长租客一直存在的抱怨是其隔壁的房屋没有经过他们的允许而被当作酒店式客房租赁出去。虽然新房没有具体的条款来解决这一问题，但日本国土部已为要求在其社区禁止经营民宿的业主协会制定一些指导原则。

不过，由于新民宿法刚在半年左右前完成，很多业主协会还不太了解这些指导原则。虽然根据之前的法律，业主协会不需要发布任何书面通告可以禁止在其社区经营民宿，但新民宿法颁布后，他们必须将新的条款加入自己的规章制度中并获得协会3/4会员投票赞成后才有法律效力。在目前经营民宿比较盛行的情况下，阻止短租民宿进入市场空间更大的公寓社区肯定会比较困难。

此外，经营长租市场的运营商发现可能运营民宿收益更大，未来更多的房屋管理平台将会加入经营民宿的行列。比如，拥有20万套物业的日本大型租赁中介公司Apaman今年3月注册民宿管理平台。事实上，政府也想通过鼓励民宿短租经营解决日本日益增长的空置房屋及公寓楼问题，这些房屋由于租客逐渐减少，经常在很长一段时间里处于空置状态。

妥善处理短租平台与酒店业关系

短租巨头Airbnb在全球拥有500万个房源，任何一个它有运营业务的国家出台民宿法都与之息息相关，作为亚太地区两大重市场之一的日本也不例外。数据显示，2016年在Airbnb平台上预订住宿房源的游客达370万，占所有赴日国际游客数量的15%左右。从立即执行政府取消尚未获得许可房源订单的通知，到设立1000万美元基金补偿受影响客人，再到发邮件提醒房东注册合法房源并创建专门网站为房东提供申请许可指导，这些努力都显示出Airbnb对将房屋共享合法化的新民宿法持欢迎态度及对日本市场的重视程度。

更重要的是，新民宿法能够让短租民宿行业走出法律灰色地带，与酒店在平等合法的环境下进行公平竞争。经过纽约、巴黎、巴塞罗那、旧金山等城市与当地政府和酒店行业协会艰难斗争后，Airbnb更加珍惜这一法令带来的未来增长机会。很显然，如果以后严格按照日本政府及本地政府的各项规定经营民宿，Airbnb之前饱受酒店业质疑的非法、逃税等问题可以迎刃而解。

鉴于对日本市场的信心日益增长，新法正式实施前，Airbnb在东京、大阪、京都推出Airbnb Plus精选房源产品，它还在日本更多的区域为平台上的房东提供咨询，帮助他们注册房源、上传精美房源图片及运营业务。此外，面对激烈的竞争环境，Airbnb还在6月13日宣布与日本36家供应商合作推出Airbnb Partners计划。

日本新民宿法的实施无疑将给民宿短租行业带来新的发展机会，也为其他国家规范这一市场提供参考样本。不过，尽管门槛有所降低，但由于各种限制条件较多，初期民宿申报的积极性不及预期。在公寓楼等居住区经营短租带来的噪音、垃圾、安全等社区居民经常投诉的问题也不太可能在短时间内得以解决。

（作者为文旅行业资深分析师）