小区物业设障限行遭起诉 少数业主提异议法院未采纳

宁德网消息(记者 孙丽晶 通讯员 林姗姗 叶丽宁) 近日，福鼎市法院审结一起物业服务合同纠纷案件，17名小区业主要求变更物业公司在小区公有部分设障、限制通行的物业管理行为，最终因起诉主体不适格，被裁定驳回起诉。

福鼎一小区业主因物业公司在小区入口处设置障碍物的行为向福鼎市法院提起诉讼。福鼎市法院审查后认为，物业服务公司在小区2个入口处设障的行为，对小区内机动车的通行确有实质性阻却作用，其作出的通行设限的管理行为符合物业服务合同内容。

根据物权法、物业管理条例等规定，物业管理的有关事项需由业主大会提出意见。变更物业公司在小区的公有部分设障、限制通行的物业管理行为属于业主共同决定的重大事项，而业主共同决定的重大事项需要专有部分占建筑总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意。但该小区现有业主316户，仅有原告等17人就限制通行情况提出异议，与316户相差甚远，因此，其主张被告立即停止侵害、排除妨碍，移除堵在小区2个入口处障碍物的诉讼请求，起诉主体不适格，裁定驳回原告起诉。原告不服裁定，上诉至宁德市中级人民法院，二审维持原裁定。

据法官介绍，近年来，随着城市化进程步伐加快，越来越多的群众搬入小区。不少小区业主与开发商、物业公司之间矛盾频发，其中部分业主因公共区域权益被侵犯起诉开发商、物业公司的案例层出不穷。此案例中小区业主的遭遇不是个案，一旦在新交房或未成立业主大会的小区，少数业主要为公共区域维权，都存在“主体”难题。

我国物权法第76条对业主共同决定的事项做了明确规定。法官建议，当小区入住人数满足业主大会成立条件时，应尽快成立。对于未成立业主大会或成立业主大会的条件不足时，小区业主行使小区管理等事项，小区现有的全体业主可以集体讨论或书面征求意见的形式，实名签署意见后再予以施行，从而切实维护全体业主权益。