单纯加重买方责任 开发商卖房补充协议被判无效

宁德网消息(记者 陈健 通讯员 陈言华 苏玲玲) 两年前，霞浦县男子孔某向当地某房地产公司购买了一套商品房，在主合同中约定了买受方逾期付款导致合同解除的违约金为累计应付款的0.003%，而在同日签订的补充协议却又约定买受人逾期付款导致合同解除按总房价的10%支付违约金。后孔某因无法办理银行按揭贷款，导致无法支付剩余购房款，霞浦某房地产公司遂起诉至法院要求解除合同，并按总房价的10%支付违约金。日前，霞浦县法院审结这起商品房预售合同纠纷，依法判决解除商品房预售合同，并按累计应付款的0.003%支付逾期违约金。

按揭贷款未获准起纠纷

据了解，2014年8月1日，霞浦男子孔某与霞浦当地一家房地产公司签订了一份《商品房买卖合同》，购买了该房地产公司开发的位于霞浦松港街道三河路的一套商品房，房价总计近一百万元。双方约定在签订合同的同时支付总房价30%的首付款，余款由孔某向银行申请按揭贷款，并约定买受人逾期支付购房款导致合同解除的，应按累计应付款的0.003%支付违约金。

当天，双方还签订了一份补充协议，约定按揭贷款如果无法办理，孔某必须在收到开发商书面通知后15日内补齐剩余购房款，逾期未支付的，开发商有权单方解除合同，并要求孔某支付总房价10%的违约金。

当年10月，孔某向中国银行霞浦支行申请按揭贷款但未获准，后又向中国工商银行霞浦支行申请按揭贷款，也未获批准。

由于未取得银行按揭贷款，该房地产公司于2015年8月5日发函孔某，要求其在收到通知之日起10日内履行支付剩余购房款，但孔某在规定时间内未缴纳剩余购房款。房地产公司便起诉至法院要求解除合同并要孔某支付违约金。

补充协议不公平被判无效

霞浦县法院审理后认为，在买卖合同关系中，双方对合同的未尽事宜可以另行订立协议，以补充使用，但必须遵循公平合理、权责对等的原则。

法院认为，该案件里的补充协议是霞浦某房地产公司为重复使用而预先拟定的，且在订立合同时未与孔某协商，应认定为格式条款。而根据《合同法》第四十条规定，提供格式条款一方加重对方责任的条款无效。补充协议中明显加重买房人孔某逾期付款的违约责任，且没有证据证明房地产公司已经尽到合理的提醒并说明义务，该加重责任的条款对孔某不具有约定力。法院还认为，孔某因在合同规定时间内无法支付剩余购房款，已经构成违约，因此法院在判决解除双方当事人的商品房买卖合同的同时，根据《商品房买卖合同》约定，按累计应付款的0.003%支付逾期违约金，驳回霞浦县某房地产公司的其它诉讼请求。

记者了解到，孔某的这起买房纠纷经二审法院审理后，维持原判。