恒大引1300亿战投负债率大降 轻装上阵转型“三低一高”

过往以“规模取胜”的中国恒大，在增效降负债的转型道路上换挡加速。11月6日，中国恒大公告宣布，其间接附属公司恒大地产与6家战略投资者签订增资协议，合共引入第三轮战略投资600亿元。三轮融资完成后，以恒大2017年中报数据测算，恒大的净负债率将大幅降低近四成。

与此同时，根据第三轮增资协议，恒大地产承诺，于2018年至2020年三年净利润分别不少于人民币1650亿元。

引战投、降负债、冲利润，许家印的有着怎样的战略意图？在业绩承诺下，恒大会否成为行业效益最好的房地产公司之一？

　　打造恒大生态圈

据恒大披露，第三轮战投共有6家，除了山东高速、嘉寓投资等“老面孔”分别追加200亿元、50亿元投资外，张近东旗下的苏宁电器、“世界铜王”王文银旗下的正威集团也分别以200亿元和50亿元入局。

至此，恒大的“战投团队”囊括了中信、中融、正威集团、苏宁、山东高速、华建、广田投资等多家央企、国企及地产上下游产业领域的投资者，其中有四家世界500强企业。

有资本市场人士认为，恒大通过三轮1300亿战略投资的引入，一方面增厚了资本，另一方面也通过“合纵连横”建立恒大生态圈。

通过“合纵”可以连通地产上下游领域，构建行业内互为依托的生态系统，这也是当前房地产企业转型、跨界的一个重要方向。以恒大此前引入的战略投资方广田投资为例，其母公司在建筑装饰设计施工、智能家居机器人研发生产等方面均处于行业领先，同时又处于地产业务的下游领域，两大龙头联手，可以产生诸多协同效应，激发出新的产品形态与新的服务内容。

而此次引入的苏宁方面也明确表示，双方将在资本合作的同时，在商业物业定制、基建物资的供应链及金融服务、智能家居与智慧物业服务、房产销售的O2O模式创新等方面开展全面合作。可以想象，未来恒大的各大社区里，都可能广布苏宁当前着力打造的互联网线下门店。

另外，通过“连横”打破不同行业间的资源壁垒，恒大与其他行业的龙头形成共同体，比如前后投入230亿的投资方山东高速，该公司为路桥行业的领军企业，同时在全国各地特别在山东储备了众多的土地资源。强强联手将会形成更多的化学反应。

“恒大目前已经形成‘房地产+服务业’的产业格局，涉及了地产、金融、健康、文化旅游等多个领域，战投方能否帮助恒大打通各领域资源、并助力其每一个领域做大做强，或许是恒大选择战投方的重要考量”，有分析人士如此认为。

轻装上阵冲刺效益

如果说构建生态圈是长远布局，引战的直接红利就是加速去杠杆。得益于此次引战，恒大净负债率明显降低。若以其2017年中报数据模拟测算，此轮战投后，恒大的净负债率大幅下降近四成。花旗银行的分析报告预计“恒大可能提前超额实现公司提出的未来三年降负债目标”。此前该公司宣布将在2020年把资产负债率降低到55%左右。

从今年年初开始，恒大宣布降负债、去杠杆、增效益。而通过赎回永续债、引入战略投资等多项资本运作，恒大负债快速回落。“为效益快速提升打下了基础”上述分析人士表示。

降低负债、轻装上阵对提升盈利的效果显而易见。中报数据显示恒大毛利率同比从28.3%上升到35.8%，规模相似的碧桂园同期毛利只提升了1个百分点。花旗银行董事总经理蔡金强认为，未来恒大将持续实现30%以上毛利和15%以上净利。

这也成为恒大提高利润承诺的基础，公告显示，2018年至2020年三年度，恒大承诺净利润不少于人民币500亿元、550亿元及600亿元，这远超其去年公布的2017年至2019年三年888亿的承诺。

“考虑到恒大拥有2.76亿平米土地储备，为所有开发商中最多；2017年超过5000亿、2018年超过6500亿的强劲销售，加上恒大在2017年上半年就完成了前一轮战投承诺的2017年全年利润，确信恒大一定能够完成未来三年1650亿的利润承诺”，在最新的一份研报中，德意志银行的分析师如是道。

资料显示，截至去年年底恒大已售未结算收入为1924亿，今年全年销售突破5000亿，按最新财报14.5%的核心净利润率计算，这将释放出近1003亿的净利。如果明年的销售如德银所预测，达到6500亿，也将释放进942亿的净利，1650的利润承诺两年即可锁定。

过去几年的龙头房企的利润增长并不明显，但采用标准化、快周转发展模式的恒大，其利润水平实际上一直在较高水平且相对稳定，只是部分利润被高负债所遮盖。在负债率稳步降低后，以低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”为发展模式的恒大，有望成长为行业效益最好，同时也是最稳健的房地产公司。